新加坡房地产不可能崩盘

by John 12 Aug 2014

新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构-建屋发展局(HDB)。在新加坡,多过8成人民居住在政府组屋,政府组屋只供新加坡公民和永久居民。公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。收到申请后筹备建筑,申请人在等候大概3年后领到房子。 为什么讲新加坡房地产不可能崩盘,可以从以下两个因素分析:


政策因素

新加坡房地产非常特殊。新加坡最大的房屋供应来自新加坡政府机构-建屋发展局(HDB)。在新加坡,多过8成人民居住在政府组屋,政府组屋只供新加坡公民和永久居民。公民一般会用公积金缴首付和房贷向建屋局申请买房。收到申请后筹备建筑,申请人在等候大概3年后领到房子。此外,购买建屋局新组屋五年之内不能转让。因此房屋需求一直在供应之前,房屋局出售政府组屋的价格也一直是有增无减。这个制度形成了一个安全网,支撑着私人房产价格。 在2014年5月份刚刚结束的建屋局销售活动显示了房屋市场需求的潜力。从5月24~28号,建屋局推出了33832套房屋让公民申请认购。在短短的5天内就收到了1.4153万申请。供应超出了需求4倍,相对于1.0770万个申请不成功的家庭。部分有能力的或等不及的家庭只好购买私人楼宇。 自从2009年新加坡政府不断推出市场降温措施,如收紧房贷顶限和缩短房贷偿还期,征收卖方及买方印花税等政策。可是市场需求还是推动房价上升。直到新加坡金融管理局实施了借贷总偿还比例政策(TDSR)限制总偿还比例与收入的60%,房产交易才开始逐渐降温。 


供求因素 

据市区重建局2013年第4季度统计,私人楼宇空置量合计18003个,空置率为6.2%。可是正在筹建的私人楼宇高达84917套,并将在未来5年内完成。虽然,私人房屋需达到每年约1,2000到1,5000套,估计近期内空置率有上升的趋势使得房价也有下调的压力。 事实上开发商已经给折扣以及买方印花税回扣等优惠。投资者如果不需要在新加坡贷款,不受总偿还比例政策(TDSR)引向,现在正是一个买房的好时机。降温措施虽然有效的控制投机性炒房,可是真正想在新加坡置业的投资者仍然偏爱这个独特城市。由于新加坡是双语国家,华人占70%以上,再加上地理位置比美加或澳大利亚更靠近中国,教育,医疗及治安良好。因此,越来越多中国人选择移民新加坡。根据新加坡人口统计数据,在2013年新加坡人口达到539.9万。其中新加坡公民占384.48万,永久居民占53.12万。也就是说外来人口达到155.45万人!另外在2013年新加坡人口增长率为2.4%,大概在12万-13万之间。其中出生率是大约4万个婴儿。以此可推测新增外来人口大约8万人。

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