亚洲的房地产市场特点概述 - 香港

by John 06 Aug 2014

亚洲的房地产市场 

第二节 香 港 

一、基本情况 

1、发展的基本阶段 

香港的房地产经过战后几十年的发展,已达到一个相当成熟的阶段,与国外房地产市场比较。香港的房地产市场投机性、波动性较大,但对香港经济的推动和市民居住环境的改善起到了积极的作用。香港的房地产发展大致可分为四个阶段。 

(1)小规模重建阶段:五六十年代,主要以旧楼重建为主,发展商在市区通过收购几栋旧楼,合并重建为单栋式商住楼。 

(2)中大型屋建设阶段:七八十年代,大型屋宇如太古城、黄浦花园的相继出现,并配以完善的物业管理,主要是居民对环境和配套设施提出了较高的要求。 

(3)地铁沿线的楼宇发展阶段:八十年代中期至九十年代,地铁沿线的房地产发展规模大、配套设施全、交通方便,大受置业人士的青睐。 

(4)环保型房地产发展阶段:九十年代后,房地产发展注重环保,鼓励新屋发展中加入环保因素,如加建阳台、空中花园,加大公共走廊等;在新建大楼里,每户有私人阳台,每座大楼内有一二层空中花园供公众享用。 


2、房地产是香港经济发展的一个重要基石 

房地产业对香港的宏观经济,远远超出一个投资市场的作用。因为香港经济的基石是自由贸易,货物的进口及出口皆为零关税,所以房地产市场的发展,客观上为香港政府建立一种'代理关税制度'。而土地,更是香港政府的首要收入来源。 

凡是在香港落地,进行投资或是贸易的企业,尽管进出口的货物都是免税的,但是商务活动需要租用或是购买仓库、写字楼、码头等等商用物业。个人则需要租住房屋或是购买住宅。所以,客观上,房地产业起到了将外部资金截留在香港本地的作用。而香港政府,则通过高价卖地,向所有的私人住宅、建筑物征收"差饷","地租",以及从房地产企业身上获得的利得税,间接地收取利益。这样,香港房地产业就变成了香港政府的"征税代理人"。 

有一个数字可以清晰地体现出这种"税收代理机制"。黄以他个人的体会举了一个例子:因为楼价过高,所以香港人平均每户要把40%~50%的收入花在供房上。在加拿大,表面上楼价比香港低许多,但是因为是高税收国家,房屋支出加入向政府所交纳的税收,实际上也在40%~50%左右。所以,香港的房地产市场,不仅仅是一个产业,而是香港的经济命脉。 香港政府2001年年报公布的数字是,2000~2001年,政府总收入达2251亿元。其中政府售出十幅总面积5.36公顷的私人房屋发展用地,土地勾地收入达到295亿元港币,占政府收入的13%。差饷收入总额为144亿元,占6%,地租收入总额为42亿元占1.8%,土地基金、物业及其投资收益占到18%,其中当年物业税的收入约为110亿元,占5%。以此简单计算,单是与土地及房地产相关的收入就已经占到政府总收入的近四成。 


3、香港房地产市场近年来的衰落 

香港作为一个自由港经济体,又采用联系汇率制度,所以香港房地产业的繁荣,低迷,或者过度泡沫化,始终受到三种因素的交互式影响:内地经济,美国等外部经济环境,以及香港本地的经济政策影响。1984年中英谈判结束后,当时有三大政策,被业界公认为是支 持随后十二年香港繁荣的"三大支柱":宣布一国两制,政治前景定局;一年香港政府限定每年售地50公顷,压缩了土地供应;宣布启动与美元挂钩的联系汇率制度,让当年的港币大幅贬值,先贬值30%,然后与美元挂钩。 

但联系汇率制度在香港的几次房地产泡沫中显出不够灵活的一面。 第一次是1993年,当时的美国为刺激经济繁荣,联邦利率不断下调,从1992年6月的3.76%一直下滑到1993年12月的2.96。其时香港的经济已经过热,通货膨胀上升势头已经无法控制,年内通货膨胀率达到7%~8%。但是,为了要保持联系汇率制度,当时的港英政府不得不硬着头皮下调利率,实际利率一度曾达到-10%(据美联储资料和1992年香港政府年报)。过低的利率,以及高通货膨胀率,为保护自己的财产,造成“存钱不如炒楼”的思潮,本地资金大量涌入房产场市场投机,香港房地产市场开始泡沫化。

其后,港英政府采用多项措施打击炒楼,例如调低按揭比例到七成,提前缴付印花税等手段,严禁楼花买卖等,在1994~1995年压住了楼价的继续上升。但是1996~1997年度,港英政府放宽控制,香港房地产市场开始进入疯狂泡沫期。 以港岛的私人住宅为例,1984~1985年当时港岛新楼的平均价格是500~600元/平方尺,1997年最高峰的时候则是8000元/平方尺。也就是说,一幢100平方米左右的公寓住宅,价格在100万美元左右。 1997年香港政府年报这样描述:"在十月初之前,本地内部需求极为强大。机器及设备的整体投资开支增长强劲,私营机构的楼宇及建设开支亦然。由于人口持续增加,家庭入息稳步提高,以及股市和物业市道畅旺,消费开支也大幅增长。"香港金管局的数据表明,未偿还住宅按揭贷款在1997年竟高达当年GDP的32%。 

1997年10月,香港地产出现拐点。月底,港币受到国际炒家狙击。虽然香港政府入市,维护住了联系汇率制度,没有让港币大幅贬值。但是,人民币保持不贬值,周围国家货币大幅贬值,转口出口受挫,香港经济由过热而被迫冷却。港元利率在最后一季上升至远高于美元利率的水平。 银行利率大幅增加以后,香港股市,楼市一起"大失血",价格开始跳水。在随后的一年中,恒生指数从16365.7点急挫到1998年9月的7883.46点。 

香港中原房地产研究部的数据反映了这一盛衰之变。1997年一手住宅的买卖金额高达1191亿港币,二手住宅的买卖有5280亿元,1998年一手住宅的交易还略有增长,达到1199亿,二手住宅就大幅下降,只有1482亿,显示市场的交易活动大幅减少。2002年一手及二手住宅的交易数字就只有764亿及687亿了。 

此刻,房地产的滞后效应显现。尽管市场需求已经锐减,但由于房地产项目的开发周期较长,前期狂热时期开发的私人楼盘还在源源不断地涌入市场,造成供应与需求进一步失衡。从2003香港物业报告上列出的统计数字是,1998的私人住宅落成量达到22,278个单位,1999年的落成量则达到35,322个单位。 不巧的是,在金融风波波及香港之前,香港政府鉴于楼价过高,为让中下阶层的香港市民能够"居者有其屋",推出了"八万五"计划,准备将包括私人楼宇在内的房屋供应量增加到每年八万五千个。这一计划的实施在脆弱的香港楼市的背上,居屋放上了最后一根稻草。香港楼市彻底进入一个供大于求的状态,其后果是,香港的两大投资市场--股市与房地产市场,双双"硬着陆"。随之粉碎的是巨额财富。 "香港的两个最大的市场泡沫破灭,股市与房地产市场,到2003年8月止,据我估算,已经有相当于4万亿港币的价值损失。"林森池,香港经济学者、第一代金融分析师,在最近的一次房地产研讨会上这样说。 综合起来看,香港楼市的繁荣,与整体经济的繁荣息息相关,也与经济政策,如是否放弃联系汇率等息息相关。所以,急切之下,社会各界想要得出一个完美的救市方案,是很困 难的,唯有寄希望于香港经济的整体向上,走出低谷。 

4、基本数据 

这里的数据基本上是以私人房地产市场(包括常见物业用途如住宅,商业及工业等为主)来计算的,公营房屋等并未包括在内,主要参考比较一些公开数据,数据期间为1996年至2000、2001年间。 

(1) 私人建造量趋少:以“可用面积”计,1996年落成的大约有二千万平方呎,而2000和2001年只分别有一千六百万及一千四百余万左右,当然历年来会有升跌,但整体像趋少。 

(2) 住宅占多:以三种常见物业用途(住宅,商业及工业)计,1996年大约是住宅占半,其余两者各占四分之一,而2001年住宅已占八成,商业及工业的分别只占百分之十五和百分之五,住宅发展更显重要。

(3) 住宅建造量提升,商业及工业均下调:以“可用面积”计,1996年落成的住宅大约有八百余万平方呎,商业及工业也各有四百平方呎左右,而2001年住宅落成量提升至一千万多平方呎,但商业及工业则分别回落到只有不及二百万及九十万平方呎,跌幅达五成及八成以上。 

(4) 总有关建造费用近年较高:1996年大约是二百六十亿,而2000和2001年只分别有三百四十亿及二百七十亿左右,这除了反映有关建造合约的造价在早前较高期间制定外,也可能是因为住宅建造较多,而工业楼盘较少(住宅平均每平方呎面积建造费用较工业楼盘高)。 

(5)2001年总有关建造费用不比九六年的少:2001年是二百七十亿,1996年是二百六十亿,表面上看2001年还多一些,这也能从其占整体经济生产值角度看,2001年的占百分之二点一五,而1996年则占百分之二点二。 

(6) 整体经济生产值相对建造量(以楼面面积计)比率趋升:即假设同一经济状况下,当前的香港是少建造了面积,除了因为建造较贵物业类型外(如多了住宅少了工业),或许也能反映香港是较成熟的经济体系。举例说,1996年是每六万多港元经济生产值便有一可用平方呎,2000年已是近八万港元,而2001年更升至八万八千港元了。 


二、香港房地产法简介 

一九八四年十一月一日前,香港有关物业转易及财产的法律大部份是以英国普通法为依据,但亦受制于为处理涉及财产的特定争论而制定的香港习惯法、英国法规及本地条例。 尽管英国的物业转易及财产法律有过重大改革(1925年的土地财产法令),然而,直至物业转易及财产条例(第219章)于一九八四年制定,此项改革仍未引入香港;而该条例实质为香港首套为规管香港的物业及财产法律的全面性法例。 此外,香港还有其他不受物业及财产条例的实施所影响而仍具效力的法例,例如1970年制定的建筑物管理条例(第334章)、1947年的业主与租客(综合)条例(第7章)、1973年的官契条例(第40章)及1969年的分划条例(第352章)。 重要的是,除了物业及财产条例,中国习惯法于新界地区仍具效力,并被于1910年制定的新界条例所确认;而香港法庭亦会在适当情况下引用习惯法处理涉及新界地区的土地问题。 

香港的土地(即包括香港岛、九龙半岛及新界)分别在三个阶段被以下不平等条约纳为所谓官地:

(1)“香港岛”土地——1842年的南京条约 

(2)“九龙半岛”土地——1860年的北京条约 

(3)“新界”土地——1898年的展拓香港界址专条 

除了圣若翰大教堂外,香港并没有批授有完全及永久保有权的土地予私人业主,而香港政府亦只批授土地租赁权予私人业主。以往此类租赁权通常以官契方式批授,但现在则以出售、交换、批地或重批条款书的形式批授。 香港政府向私人业主批发此类租契时通常规定若干契约及条件,而私人业主则须在整个租赁期间遵守该契约及条件,如有违反,香港政府有权收回土地。 

早期,香港岛土地的租赁期为75年,但后来由于本地居民不断抗议,香港政府於1848年决定将租赁期改为999年,而此租赁期亦适用于九龙半岛的土地;及后二十世纪,对于香港岛及九龙半岛土地的租赁期,香港政府定为75年,并有权续约75年。至于新界地区土地的租赁期,自1898年起,香港政府通常批授75年,并以24年减去24年期未的最后三天为可绩期的年期。 

1997年7月1日以后,根据基本法第七条的规定,香港特别行政区境内的土地和自然资源属于国家所有。为免去对于香港岛、九龙半岛及“新界”地区的土地之年期的不明朗因素,中英联合声明及基本法已就承认现存租契、可续期租契可获续期及批授全新租契的权利三方面作出规定。基于联合声明的规定,“新界”土地契约(续期)条例(第150章)已于1988年制定,而该条例的第六条规定,一切将于1997年6 月30日前期满的“新界”土地租契(短期租赁及特别用途的租契除外)将获续期至2047年6月30日,承租人选择不续期的则除外。 至于在1997年6月30日期满的租契,联合声明附件111规定,凡订明于1997年6月30日后期满的租契将继续获承认。该附件III并规定香港政府有权批授年期不超逾2047年6月30日的新租契。香港特别行政区 基本法第120至123条规定,按中英联合声明所协定的形式,继续承认续期至1997年以后的租契。 

私人业主一旦获得香港政府批租土地,业主在符合租契或出售、批地或重批租契的条款书之规定的情况下,有权就土地及建于其上的任何建筑物作出处理或进行交易,而经1988年的物业转易财产(修订)条例修订的1984年的物业转易及财产条例(前述两条例以下总称“条例”)正对该等处理或交易作出规管。条例的序言内容如下: “本条例旨在就物业转易及财产法订定条文;就有关土地的协议及契据,以及其他协议订定条文;就土地及其他财产获取及持有订定条文;就有关土地的标准协议及契据订定条文;使有关土地的协议及契据隐含若干契诺及其他条文;修订及综合若干与土地及其他事宜有关的杂项条文;并就相关事宜订定条文。”

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