亚洲的房地产市场特点概述 - 澳洲

by John 07 Aug 2014

亚洲的房地产市场 

第四节 澳洲 

近几年澳洲房地产市场比较活跃,价格总体呈逐步上升趋势。地区不同,房价差别较大。据了解,影响住宅价格的区素主要有:一是城市就业的机会;二是二手房市场活跃的程度;三是政府的住宅政策。 

悉尼市是澳洲经济、交通、贸易和文化的中心,有全国最大的海港,工业以石油提炼、机械制造、化学和纺织为主,有发达的铁路网和公路网与广大内地相连。巨大的就业机会和人才市场吸引了来自世界各地和国内其他城市的移民,悉尼市人口目前已达到400多万。随着人口的增加,住房的强劲需求,带动了住宅市场价格的攀升。近几年悉尼市住宅价格提高了将近30%。墨尔本市的繁华程度仅次于悉尼市,住宅价格也提高了10%。首都堪培拉清新和寂静的环境适合年长人养老居住;黄金海岸、布里斯班市以旅游度假为主,这些地区的人口相对稳定,住宅价格持续平稳。 二手房交易在澳洲非常活跃,尤其是悉尼和墨尔本市,平均每户家庭每2.8年搬一次家,据说,除了职业变动原因外,这是他们一种生活习惯和传统,甚至看作是一种文化。事实上,很多澳洲家庭是把房屋作为一种投资去交易。移民的不断涌入,增大了住房需求。一般家庭如果需要住房,最先考虑到市场选择二手房,再考虑新建住宅。同时又由于市场上新建的公寓住宅数量有限,二手房市场需求量会更大。如果政府的住宅政策又是鼓励人们投资和消费,二手房市场就会更加活跃,房价自然会不断增长。 

第一节 房地产开发企业与开发项目 

在澳洲,房地产开发企业只要具备相应的注册资金,到政府部门申请执照,登记后即可成立。澳洲政府没有规定房地产开发企业必须具有资质,但是严格规定了规划设计师、建筑师、营销策划师、房地产中介人员必须具有政府颁发的资质证书才能执业。大型房地产开发企业,从业人员中有设计师、建筑师、营销专家和市场研究人员,但多数企业仅有几个财务专家,每建一栋住宅请设计师设计,找建筑师征求意见,提出施工方案,委托建筑师雇工人施工,完全是一种合同关系。 澳洲的土地分为国有和私有两种,任何企业和个人都可通过拍卖形式购买政府土地或私人土地。房地产开发企业买地后,建好房子卖出去或租出去,这种开发形式多数建设的是商业用房或其它非住宅用房(公寓式住宅建造量很少),一般由资金雄厚的房地产开发企业承担。一般情况下,从事住宅开发的房地产企业规模很小,几个人,十几个人,只建几栋房子十几栋房子。澳洲地域广阔,建造的绝大多数为独立式住宅,建筑式样体现很强的个性化。个人到市场上愿意购买的是二手房,或居住,或重建。 在澳洲建造一套住宅,只要符合政府的有关规定,整个过程完全是一种个人行为。个人通常不是到市场上去买新建的住宅,而是首先购买土地,再请开发商建造,开发商实际上更像是建造商。如果你打算购买一块土地,那么选择一套你所需要的样板房,请某一顾问公司为你安排视察地盘,以确定你所选择的样板房适合建在哪块土地上,并区确定在哪块土地上建造房子是最合算的。澳洲政府规定,购买土地必须是自有资金或者合伙,不能贷款。土地出售以后,政府收取地价税和服务费,用于社区的清洁、垃圾处理及上下水道的维修,负责开发的企业首先要将房屋的设计图、施工图及其有关细则送在当地区政府批准。政府批准后,立牌两周,征求邻居意见。之后由个人再凭政府批准的文件,获取个人选择的财务机构的贷款,用于建造房子。房子建好后,由政府指派人员验收,合格后交付使用。个人与开发企业的合同关系结束。 

第二节 房地产金融体系与住房抵押贷款 

澳洲家庭无论是买房还是建房,大多通过抵押贷款,除了人们自有的消费观念和上面提到的贷款利率较低、利息可以折抵所得税交税基数优惠外,银行提供的贷款比例高,期限长,贷款方便也是很重要的理由。 各地除了一般商业银行提供住房抵押贷款外,还有专门运用政府退休金和其它基金的私人财务公司。退休金由政府每月从各企业职员薪金中,强行抽取7%—11%,一般由公司老板支付,职员退休后,还给个人。私人财务公司以低于市场借贷的价格从政府手里拿到退休金,再以低于银行住宅抵押贷款利息0.5%—1%的利息贷给购房者。这种方式运营市场很好。 澳洲政府规定,首次购房,抵押贷款最多可贷到房价的95%(房价是由银行或财务公司的估价师估价),但贷款额超过房价的80%的,需按贷款额的1%付贷款保险。第二次购房,抵押贷款可贷到房价的 110%(包括律师费、印花税等),可以将首次购的房再抵押。抵押贷款还贷期限一般为20—25年。据了解,一个中等收入家庭购买一套250—300平方米的独立式住宅,每周需支付本息400澳元左右,约占家庭年总收入的33%—40%。一个中等收入偏下的家庭,购房面积一般在100—200平方米左右,支付的房款数额,约占家庭年总收入的30%—35%。 个人申请建房贷款,与购房抵押贷款政策相同。但在建房期间,银行贷出的款额按施工进度分期支付,监督实施。 在抵押贷款期限内,不影响房屋买卖交易,只要办理了抵押物更换手续即可,甚至还可以追加贷款数额。宽松的住房金融政策,促进了澳洲住房市场的活跃。 

第三节 房地产中介和从业人员 

伴随着房地产交易的频繁,澳洲房地产中介活动非常活跃。由于律师费、代消费、中介费等都能抵交一定的所得税,凡是需要买卖。租赁或建造住房的家庭和个人,没有不请中介机构和专业人员帮助的,据介绍,一些规模大的房地产开发企业,20%的房子自已卖,80%的房子则通过当地的中介机构卖。 澳洲政府严格规定了从事房地产中介活动的专业人员的资质审批,其中包括律师、咨询人员、代理人、经纪人等。从事房地产中介活动的专业人员,必须具有一定的学历,相应几年的实践经历,考试合格颁发资质证书,经注册登记后方能执业。房地产中介机构必须持有政府审批的执照,公司老板也需要有政府颁发的资质证书,以保障中介服务的质量和信誉。澳洲政府还规定了严格的惩罚制度。在房地产中介活动中,如发现有黑箱操作行为,一旦查实,最高罚款25万澳元,最长坐10年牢。 开发公司或个人委托房地产中介机构卖房,一般支付房价2%—3%的佣金(不包括广告费)。房地产中介机构可以将几家开发公司或众多私人客户的待售房屋一起登广告,费用由开发商或私人客户共同支付。房地产中介机构一般不从事房屋吞吐的经营活动。如果客户委托中介机构做住房抵押贷款业务,每贷款10万澳元收500澳JD代理费。 以墨尔本市FLETCHERS中介公司为例,客户委托该公司代理销售,先要签订委托售房合。私人客户的住宅一般要求60—90天卖出去,开发公司要求不超过一年时间卖出去,中介公司按房价的2%—3%收取佣金。在代理销售中,FLETCHERS公司雇佣了几十名房地产经纪人,并为他们提供办公用房和一切办公设备,以及支付通讯和其它办公费用。房地产经纪人可以FLETCHERS公司的名义接受客户的委托,公司老板每周还垫付给每人400澳元。交易成功后,佣金的45%归个人,55%交给老板,归个人的45%佣金中,要扣除每周由老板垫付的400澳元。如果售房代理工作是由不同经纪人共同完成的,那么,在45% 归个人的佣金中,其中接受代理的人分得18个百分点,作具体事务的人分得9个百分点,谁最后把房子卖出去的人分得18个百分点。FLETCHERS公司自己拥村300栋住宅出租,靠收7%的管理费维持本公司的成本,佣金是公司的利润。据了解,房地产中介机构代卖的房屋,在约定的时间内一般都能卖出去,除非是房子本身有问题或者房子的价位明显不合理。住宅出售的方式是70%通过拍卖,30%通过讨价还价实。澳洲房地产中介机构基本都像FLETCHERS一样运作,差别只是公司的规模不同。澳洲规定,房地产经纪中介人员必须在某一家中介公司谋职,不能单独以个人身份承揽业务。 澳洲房地产中介机构是在房地产交易活动中通过为客户周到、多方位的服务而生存、通过竞争而不断发展的。因为个人买房或建房过程中,都需要找律师、顾问公司、经纪人和财务公司。律师负责文件和监督整个购房或建房过程;顾问公司提供测算、验证、察看土地、解决邻里关系等咨询代理服务;经纪人帮助寻找房源,讨价还价;财力公司解决做好抵押贷款。 

第四节、澳洲房地产市场运做的启示 

一、政府的基本职能是保障

政府的职能,用简单的话说就是保障,其它全部交给市场运作。具体表现在两个方面,一是保障法律的实施,二是保障最低收入家庭的住房问题。 

第一,政府保障住宅建设要按照城市规划及城市规划条例。建筑条例实施。比如在悉尼市,政府将西区规划为重点发展地区,那么政府有意识通过拍卖土地,吸引开发企业和私人到西区建设房地产项目。悉尼市最大的“独立式住宅样板村”( HOMEWORLD)建在西区,近几年新建和正在建的住宅绝大部分也都在西区。另外,大到悉尼市一座即将建成的75层公寓楼、黄金海岸一座即将建成的80层公寓楼,小到一栋独立式住宅200多平方米,开发企业部需将规划设计方案、建筑施工图等相关文件报当地区政府审批,政府通过审批项目,保障规划条例和建筑条例的实施。 

第二,政府保障贫困线以下的家庭住房问题。为这些最低收入家庭建设公屋,规定最低的租金标准,并发放住房补贴,同时为失业者寻求再就业和培训的机会,发放失业救济金。澳洲政府负责解决贫困线以下的家庭作房问题。政府规定,家庭收入在35000澳元以下的为贫困家庭,政府建造公屋以每周200—250元的廉价租金(有两个卧室,面积100平方米左右村宅)租给贫困家庭,并付给每周50—100澳元的住房补贴。公民如果失业,政府还提供每月350元澳元的失业费,并负责定期帮助找工作和专业培训。家庭年收入一旦超过35000澳。就将搬出公屋,自己买房或建房。 澳洲的房地产市场是完全放开的,市场有自己的运作规则,价格靠市场供需调节,政府只保障从事房地产中介活动的专业人员只有真正的专业技能,保障服务的质量,确保客户的利益不受损害。当然房地产交易成功,要到政府有关部门登记注册。 

二、实行鼓励住房发展的税收政策 

澳洲政府实行高税收高福利政策,福利体现在教育、医疗、妇女儿童健康。失业保险、养老救济及贫困家庭的住房等方面。住房是最昂贵的消费品。怎样才能鼓励人们住房投资的积极性,政府采取优惠的税收政策无疑是最好、最有力的措施。联系到我国,把住房产业作为新的经济增长点,澳洲利用税收杠杆的做法是非常值得借鉴的。 上海市房地产市场之所以很活跃,居民购房踊跃是其中一个很重要的原因。购房款可以抵扣未来5年个人所得税;居民买房实际交纳契税只有0.75%;出租住宅近5%的综合税率 纳税等等。这此政策措施值得在全国范围内推广。 

三、激活二手房市场 

二手住宅交易在澳洲非常活跃,占整个住房交易市场份额的90%以上。在澳洲外来人口不断涌入,住房消费需求也不断增加的情况下,政府主要通过激活住宅二手房交易,促进住宅的投资和消费。澳洲房地产市场上,开发企业向你展示的只是楼盘,而房地产中介机构却掌握着大量信息。澳洲房地产业协会的成员遍布在各地的房地产中介机构。活跃的二手房市场是一个国家房地产市场发展到成熟阶段的重要标志。 活跃的二手房市场,电是居民进行住房投资的基本条件。许多澳洲家庭将购房看作一种投资,认为住房投资的回报高于其它方面的投资。大多数家庭没有太多的存款,人们就业期间,享受很好的福利待遇,失业也有救济金,退休后,还可以拿到养老金和保险,与其在银行存款,不如投资房地产。如果没有一个成熟,完善的住宅二手房交易市场,住宅投资的愿望难以实现。 

四、发达的房地产中介经纪业 

一个成熟的房地产市场的形成,房地产中介机构的作用非常重要。房地产中介机构的形象、信誉,离不开那些敬业的、具有专业技能的房地产中介人员。在澳洲从事房地产中介活动的专业人员包括律师、营销专家、财务专家、顾问公司的咨询人员、估价人员、代理人、经纪人等等,他们都具有大学毕业以上的文凭,有的还具有硕士和博士学位,掌握几种语言,他们有多年从事房地产工作的经历,更重要的是必须有相应的职业道德和为客户服务的敬业精神。  

五、发展旅游房地产 

在澳洲黄金海岸、布里斯班市,有很多宾馆的客房更像是出租的公寓式住房,起居室面积较大,有全套的厨房设施,有餐桌餐椅,有客厅,有卧室,有卫生间,住进去很方便,很舒适,也很经济。据介绍,澳洲旅游城市,特别是海边城市,建了很多这样公寓式酒店,非常受欢迎。因为当地人是以休假式旅游为主,到一个地方,一家人至少要呆上一个星期,住在这样的酒店,像住在家里一样。 除了公寓式酒店外,海边城市还建了不少酒店式公寓,销售势头旺盛,这些公寓已成为不少澳洲家庭休闲度假的居住地。 旅游业已成为启动中国消费的又一个热点,我国居民旅游方式也逐渐从“走马观花”发展到休闲度假,从个人公款旅游转变到家庭自费旅游。住宾馆、住别墅,都不如住这样公寓式酒店方便,经济。发展旅游房地产,通过产权酒店、分时度假等方式,可将旅游与房地产有机结合起来。

第五节 澳洲房地产项目的开发和市场营销 

过去的6年是澳洲房地产市场最为活跃,房产升值最快的阶段。然而,尽管买方市场十分强劲,澳洲的房产投资商和开发商并没有出现一哄而上、任意开发的现象。民用住宅房的供需市场始终保持平衡,商业办公用房的空置率亦仅为6%~7%。澳洲的房地产市场低风险、高稳定性的特点不仅得益于很好的市场调控,更主要是每个投资商有正确的市场定位分析,使得买方和卖方各取所需,彼此受益。 在一个房产项目进行开发之前,开发商需根据买方情况自问以下几个问题:谁是最有可能的买方群体?什么是这些买方群体最想要得到的?这个项目可以为买者带来什么?怎样才能使该项目赢得最好的市场份额?这些问题一方面体现项目本身的特征,如房子的设计,质量和维护。另一方面涉及该项目如何通过房子这一载体而传递购房者所希望得到的东西。要解决这些问题,如何进行正确的市场地位,以及如何判断不同市场群体的需求十分关键。市场策略的第一步是确定目标购买群体。 

1、Who(谁) “谁是最有可能的买家”是一个最根本的问题。这涉及人口状况、 社会经济因素以及消费者的消费趋向。其中包括的要素有年龄分布情况、收入、职业、家庭结构和房产的使用情况等。分析这些数据便可以判断人口发展趋势,从而建立一个潜在买房群体的直观图。 

2、Where(地点) 另一方面需搞清楚潜在的购房者目前所居住的地理位置。这将直接影响到未来房产项目所欲选择的开发区域。 因为通过对他们目前居住位置的了解,可以分析如果这些潜在购房者一旦决定新的居所,哪些区域是他们的首选。这些被买方首选的物业区域可能是相对较集中的区域,或是分散在各个地方。 所谓买房者集聚区域是指当主要的购房者欲搬移其原来住所时,其最可能被选择的下一个定居地。 

3、Why(为什么) “为什么购房者要搬离他们目前的住所?”这一问题涉及购房者的行为、动机和利处。从市场的角度分析,这一研究将会直接影响到项目的设计,环境及价位。例如是否房价可以吸引潜在的购房者搬移他们当前的居住地?足以吸引他们的房价应是多少?是否一些购房者宁愿要一个面积相对小些,却是崭新的房子,而不要一个大的老房子。如是这种情形,什么是其主导因素?一些特殊的设施如高尔夫俱乐部,健身中心等是否会成为促使购房者购买的激励条件?经济动机是这一问题的关键因素。用于自住的购房者一般会长期居住,同时兼有长期投资的打算。 所以拥有好的生活模式是他们所要追求的。相对于投资购房者来说最主要的投资回报。然而不同类型的投资者,其追求的投资收益亦不相同,如对第一次购房者来说, 他们所考虑的是将房租转为支付房屋贷款的收支;对投资者来说是追求税务上的好处和长期的资产增长率;对于退休购房者来说,其购房主要为了资产的保值。 利用3W的方法给购房群体分类,再结合每个分类群体的生活模式和他们的消费趋向对买房的影响,市场机会便会很容易把握。那么这些市场机会将如何体现在一个项目上呢?有两大因素:

一为how, 一个开发项目将如何满足每一个购房者个性化的生活模式,从而使得这些潜在的购房者愿意“掏腰包” 。How 也同时解决当前和未来目标买方市场对物业的要求。例如,随着单身购房者的增多, 其中型面积的房子将有更多的市场机会,又如,随着对居住活动设施要求的提高,提供较好的健身设施,同时拥有较多房型的选择, 将促使消费者优先选择其作为新的居住地;

二为when,即何时进入市场,这些准入时间应尽量与主要消费者所处的消费阶段吻合。 在具体分析不同种类的潜在购房群体之后,接下去便要明确市场定位。有3种主要的策略:目标整体市场,目标多个市场层次及目标一特定的市场领域。此外,在市场营销中还要 特别注意是采用同一种策略去面对所有的购房者,还是针对不同的购房群体采用不同的市场营销策略。 大多数的购房者希望寻找到一个较完美的购房投资组合,即既能符合他们的个人财务安排,同时又能满足他们所期望的生活模式。 生活模式及所处年龄段是两个最主要的因素,从而能促使他们重新安置物业以及选择怎样设计的房子。 在澳洲,生于1946~1964年的人被称为“出生高峰期的一代”。他们是对房地产市场最具影响力的群体,而且他们的消费及投资导向甚至会影响到他们下一代的行为。当他们年轻时、或刚结婚,普通且小型的房产即可。 当他们的孩子诞生,他们就要求房子必须有较大的活动空间,如有一个花园等。随着个人资产的积累,人步入中年时,他们要求的是高质量的大的物业。 等到他们步入退休阶段,他们则会希望拥有低维修率的住宅,同时会考虑如何安置他们的下一代。投资民用住宅仍是这一代人主要的投资选择。而且,这个周期仍在继续。如果一个房产投资商能够十分清晰地把握这个主要消费群体的需求及周期,选择正确的市场定位,房产滞销将不再是一个令人担忧的话题。

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