亚洲的房地产市场特点概述 - 日本

by John 06 Aug 2014

亚洲的房地产市场 

第三节 日本

第一部分 发展概况 

一、发展周期 

从最能代表日本房地产波动情况的地价变动来看,1956年以来日本房地产业已经出现五个发展阶段,以10年左右的波动频率和周期长度,形成五个明显的房地产波动周期。 

周期Ⅰ(1956年~1966年):伴随战后日本经济迅速恢复和持续高速增长,特别是重型、大型产业高速发展,导致对工业用地的需求剧增,由此推动日本房地产业快速发展。在本周期内,前6年为扩张期,后4年为收缩期,1961年房地产业达到繁荣期。 

周期Ⅱ(1966年~1976年):随着日本以东亚模式创造出令世人瞩目的东亚经济奇迹,并经受了石油危机的冲击和考验,房地产业也以前7年扩张、后3年收缩的表现继续快速成长。在欧美各国因石油危机和凯恩斯主义破产而陷入衰退时,日本于1973年进入房地产周期的繁荣期,随后在1974年经济增长率大幅收缩的影响下,日本房地产出现连续3年的大幅回落。本周期的特点一是以住宅开发为重点,住宅地价涨幅超过平均地价涨幅;二是全国各地与大城市的地价升幅差距明显缩小,甚至出现全国平均地价涨幅超过大城市的现象。这表明房地产投资或投机获取暴利的现象导致地价上涨的趋势已经向全国扩展,而在周期扩张期内,大城市的房地产投资或投机现象更为突出。 

周期Ⅲ(1976年~1986年):随着日本经济从高速增长转入中低速稳定增长,整体经济进入稳定扩展阶段,使得日本房地产业也转为相对平稳增长时期。本周期内,前6年为扩张期,于1981年达到周期顶点,随后转入持续4年的房地产经济收缩阶段。这一时期地价平均上涨率明显趋缓,全国地价平均上涨5.5%,其中六大城市地价平均上涨率也只有6.6%,远远低于前两个周期的增长率。从房地产品种结构来看,由于战后出生者进入购房期,住宅需求大增,导致住宅用地价格涨幅大大超过其他用地,并促使房地产开发商不断投资建设高层公寓,扩大房地产供给;从房地产区域结构来看,不论是平均地价还是住宅地价,大城市地价涨幅高于全国平均水平,六大城市特别是东京圈的地价又高于一般大城市,房地产投资或投机现象开始向大城市特别是超大规模城市集中。 

周期Ⅳ(1986年~1996年):随着1985年日元大幅升值,迫使日本对持续了30年的外向型经济增长模式进行战略调整,推行内需主导的经济增长模式。在内需主导政策推动下,日本整体经济从1986年走出低谷,1987年进入新周期的上升期。日本政府对购买住宅采取优惠政策,金融机构降低住宅贷款利率和扩大住宅贷款范围,广大居民也纷纷投入高收益的房地产市场和股票市场,形成全民性投机生财热,以房地产和股票为代表的资产价格飞涨,导致严重的“泡沫经济”。1989年日本全国房地产市场总值超过2000兆日元,其房地产市场总值是国土面积大于日本25倍的美国的4倍。到1990年日本房地产泡沫进入波峰后,由于泡沫经济破灭,房地产泡沫破灭,房地产价格出现大幅回落。随后日本经济增长率处于长期下降趋势,房地产经济也进入持续下降阶段。本次房地产周期前4年扩张、后6年收缩。随着房地产泡沫破灭,日本地价和房价均出现巨幅下降。据统计,日本地价1985年开始涨升,1990年达到高峰,随后即出现大幅度全面下挫。不论是住宅用地还是商业用地,也不论是东京圈、大阪圈,还是名古屋圈、地方圈,其市场价格指向均呈相同走势。日本房地产泡沫破灭后,房地产业发展受到明显打击,日本对国外房地产的投资也大幅下降,其中对美国房地产投资跌落到1991年的51亿美元。 

周期Ⅴ(1997年以后):1997年东南亚金融危机爆发后,日元大幅贬值,经济增长率大幅下滑,日本经济陷入战后最严重的困境。在此过程中,日本房地产经济出现长期下降,给本来 就因房地产泡沫破灭而出现收缩的日本房地产经济严重打击,至今仍难以看到明显的景气回升态势。到2000年,日本全国地价平均下降率达到4.9%,比上年同期增加0.3%,连续9年持续下降。其中住宅用地下降4.1%,比上年同期降幅增加0.3%;商业用地平均下降8.0%,与上年同期的下降率(8.1%)几乎保持不变。 

二、基本数据 

全日本住房约有四千四百万,绝大部份是一屋一户。 

全日本居住单位则约有五千万,即多出六百万个单位,虽当中一百万多空置单位属残旧不堪,且部份亦留作或改作别的用途。 

以占用单位计,自置居所的有二千六百余万户,即约百分之六十一左右,而租住者有近一千六百万个,占近百分之三十九。 

以占用单位计,住宅屋种以独立屋为主,有二千五百余万间,即约百分之六十左右,其余大部份为多层大厦单位,有近一千七百万个,占近百分之四十。 

以占用单位计,用木作为主要建筑材料的约有二千八百万个单位,即占百分之六十余,而用混凝土或砖头建造的则有一千六百万个单位,占百分之三十三。 

以占用单位计,平均住宅楼面面积约一千平方呎,而超过一千七百呎者约占百分之十四左右,有六百四十万个单位。

以占用单位计,居住人数以一和二人的最普遍,占住房的一半,即二千二百万左右,而三和四人的则占三分之一,即一千五百万,其余则属五人或以上家庭。 

以占用单位计,平均「房」数为四点七六,而三至六房最常见,占整体百分之六十。 

以占用单位计,楼龄以三十年或以下的最为普遍,共占百分之七十五,由一九七零年起差不多是便每十年建一千一百万个单位,其余的亦以六十年代兴建的为主,占一半左右。 

以占用单位计,家庭收入每年超过一千五百万日元的不足百分之五,而超过半数家庭之收入是低于五百万日元,而百分之四十家庭在这两者之间。 

以占用单位及租户计,租金以每月三万日元至八万日元为最常见,占整体百分之七十五,而超过八万日元的约占百分之十三左右。 

以占用单位计,约有一千八百万个单位拥有为年长人士而建造的设施,包括扶手,特阔走廊,特别浴缸等,即占百分之四十。 

基本上来说,日本的房屋建设以独立屋是主要屋型。而且,与一般人心目中的印象不同,只是东京及一些大城市的地价比较昂贵,其他地方的房价并非特高,另外随者人口老化,一些为长者而设的设施将趋普遍。


第二节 房地产市场结构的调整 

如何适应从旧模式到新模式的过渡?怎样利用微观调控手段改善货币紧缩局面?如何改变人们对价格的不信任感?这些,都需要对房市结构进行调整和改造。 在日本,房地产价格也出现混乱状况。有专家认为,如果不加以整顿,对房价低迷的宏观调控就不会见效。对先前颁布的以地价为中心的旧的价格体系模式,要促使其向以降价为中心的价格体系新模式的转换。为此,有必要对房地产市场的结构进行改造。 

一、持续下降的旧的地价模式 

不良债权问题的根本是地价。房地产价格的崩溃和混乱是微观调控的失败,给宏观经济 带来了影响,这就是目前日本经济不景气的主要因素。日本一直在对资产紧缩政策议论不休,但再怎么推行对金融实行放宽和公开的给银行投资等宏观政策,如果不用微调的方法来解决,就走不出通货紧缩的泥潭,不良债权就会不断增长。 

房地产价格的混乱,从结构上来看是房地产市场的症结所在。目前,日本的房地产市场存在着两种迥然不同的模式:一种是不断下跌的带有浓烈泡沫经济色彩的市场结构,另一种是具有与此完全不同构造的全新模式的市场。这两者的价格确定程序也完全不同,为了便于区别,以下把前者称为旧模式,把后者称为新模式。 旧模式是随着泡沫经济的破灭使价格失去信赖,并且其基本结构还将延续,这就是旧模式的市场。随着“土地神话”的破灭,从通货膨胀到资金紧缩,似乎起了180度的变化,但其根本结构,就像胶卷的底片和正片那样几乎没有变化,只是一个从没根据的过度信赖向过度不信赖的过程转换。 

通常,地价是随利息和租金的变化而上下波动,如果利息下降,地价就上升。但在旧模式的影响下,再怎么推行有利于投资的价格和低利率的优惠政策,因供大于求,还是会出现地价单方面下降的现象。 

对此,新模式具有与旧市场完全不同的结构,在这几年里不断的生成和快速的发展。两者最大差别在于,旧模式是间接金融起主导地位,新模式是以直接金融为中心。旧模式的特点是由金融机关作担保的相对交易为主流的实物交易,大量的资金投入可以作为经济主体,并可以在房地产方面进行投资。与之相反,新模式市场是以房地产投资信托REIT 为代表,以房地产的证券化交易为中心,以投资金额的小额化和投资者的大众化和一般化为特点的。 

并且,在金融机构唱主角并处于优势地位的旧模式中,一般来讲除所担保的物品以外,其他的物品也具有还债义务,即所谓的溯及型融资。而在新模式中,是以企业的信用和事业的风险相分离的非溯及型投资见多。从资源的分配方面来看,由旧模式向新模式的转换,可以说是正在把日本的房地产从少数拥有者手中分离,向适用于各种价格的新使用者和拥有者手中转换。 再说,价格也会有很大的差别。旧模式在泡沫经济时代,经常以能够估计到价格上涨的利润为前提而成立的;现在反而必须以价格下降的亏损为前提了。 

二、价格必须双重化均衡 

从单方面来讲,资金流动贴现的收益价格 以下称为DCF价格 在新模式中是最普通的。DCF价格看重的是房地产所产生出来的流动资金,追求用打折的方式贴现到现在的价格上去,这个贴现是由一般的利率水准和个别的风险构成的。在DCF中,如果没有利率返回和风险评定,其价格就不能成立。所以,对于投资者来说,能把这些作为判断基准,和其他的金融商品进行比较。因为会有许多意想不到的风险,所以即使在欧美,也是作为适应风险的评定法而被认可的。 

本来价格就是互相作用并平衡下去的,但在日本并不见这种作用,新旧模式成为双重化,并作为对立的结构而存在。这就是目前日本房地产市场结构上的特殊性。 

必须注意的是,通货紧缩引起的价格下跌和对价格的不信任,只是旧模式时期出现的现象。为什么两种市场被分离开,价格的双重化变得僵硬,价格一直得不到平衡呢?其中有几大原因: 

一个是因旧模式价格所形成的泡沫经济的因素。地价在战后随着物价指数和租金指数一直呈上升趋势,因为这样,战后50年间自始至终被认为是泡沫经济时代。所以,不良债权问题得不到解决。 并且,即使公布的地价为了和DCF价格相吻合而下降,只要目前的双重规格化一直存 在,就没有止跌的保证。因为,在旧模式中,心理因素起很大作用,它自己也无法说明底价是多少。所以,只要有这种不信任存在,价格下降的状况就停止不了。 

还有就是,必须追究的是没有公布和沟通交易价格和租赁价格的市场行情,为此,市场机制变得不起作用。对于通货紧缩,一般来讲采取利率政策和财政干预政策;但由于旧模式造成人们对价格的不信任而使供大于求,一般的财政干预完全不起效;惟一的处置方法是要消除人们对价格的不信任。 

三、信息流通等基础设施的配备 

第一要说的是信息的流通和配备。每年都连续报道“行情下跌”,结果,支撑通货紧缩的所公布的地价制度,作为与公共事业挂钩的交易指标而受到限制。 

在普通市场不实行公开地价制度,取而代之的是,登记交易价格,向固定资产税评价局汇报租赁收入等房地产收益行情,并把这些事提到日常工作上来做,全面公布并使房地产价格和与之有关联的消息流通,这是解除人们对价格不信任的第一步。如果有了这种情报的流通,就能判断市场价格是否恰当,并能把握市场动向,对投资与否做出正确的判断。这样,才是向取消双重化市场迈出了第一步。 实行反通货紧缩政策时不免会有曲折和反复的过程,只要真正普及DCF价格和其评价方法,地价就会逐渐恢复。在租金相同的情况下,如果利息低,价格就会提高。并且,开放市场行情,可以消除由于人们对价格的不信任所造成的供大于需的状况,投资会有飞跃的发展,这样就大大减轻了风险。 一旦DCF价格像美国那样能作为基础进行交易的话,价格即使回落到最低点,也会被市场所认可。接着,只要价格反弹,就会吸引很多投资者,价格就会更上一层楼,产生良性循环。 

实际上,这数年里,在所谓DIV 衍生投资价 的处理不良债权的市场里,用低价买到的房产,在拍卖市场用高价转卖,这样的事例也不少。DIV价格是美国信托整理公司在处理不良债权问题时所采用的一种战略,与DCF价格相比,它要把市场的风险估计得十分透彻,并以其底价来吸引投资者,加速处理不良债权的问题。 普及和支持DCF价,沟通与此有关的信息,要创造这样的环境来改造微观市场的结构,这是消除通货紧缩的最简单的方法;同时,也是快速处理不良债权强有力的策略。

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