亚洲的房地产市场特点概述 - 新加坡

by John 03 Aug 2014

亚洲的房地产市场

第一节 新加坡

一、新加坡公共住宅建设 

新加坡的居民住宅有组屋、公寓、排屋、独立式别墅几种类型

1、政府组屋

政府组屋是新加坡政府建设部门统一投资开发、统一规划、设计兴建的,出售给新加坡公民居住。非公民的永久性居住的居民只能购买别人出售的二手旧组屋。 组屋的开发源于,新加坡建国伊始政府所面临的严峻的住宅问题。据统计,当时200万人口中有40%居住在贫民窟和屋棚内,能够住上像样住宅的人口只占居民总数的9%。1960年2月,新加坡成立了建屋发展局(Housing and Development Board,简称HDB),负责建造公共组屋,以解决广大中低收入居民的住宅问题。20世纪60年代初,新加坡政府制定了“五年建屋计划”,开始大规模兴建低标准住房,1964年政府又宣布实行“居者有其屋”计划,推行住房自有化政策,鼓励中低收入阶层以分期付款方式购买政府组屋。截至2002年3月已有约290万人口居住组屋,约占总人口的85%-86%。 

新加坡政府在住宅建设时避开房屋密集的市中心区,选择在城市边缘地带最先起步,在市区人口减少到一定程度、新区住宅充足的情况下,政府才集中力量改造旧城。为了取得较高的经济效益,组屋以高层住宅为主,一般都是几十层的板式住宅,少数为20多层。每个组屋区都有完善的设施,超级市场、熟食中心、诊疗所、学校、图书馆、购物中心和游乐场一应俱全。组屋区的公共交通也十分便利。 

新加坡组屋的设计特点: 新加坡的组屋大都分布在各区(镇)中心地铁站周围,充分利用所在地区的社会公共服务设施。组屋建设严格按居住小区规划进行设计、兴建,在各居住小区内设有齐全的公共服务设施,居民的一般日常生活问题都可在小区内得到解决。新加坡非常重视组屋建设规划和设计,小区总体空间布局划分清晰,功能分区明确合理。小区设有居民活动空间,不同年龄的居民都可以找到适合自己的娱乐、休息、健身和社会活动场所,还为儿童设有各种游戏设施和场地。小区绿化充分利用原有地形、地物、地貌和原有树林等自然资源,将其中绿地、林荫道和庭院绿化有机地联系成绿化系统。小区有绿树覆盖的林荫道,有集中的大片绿地,有成丛的红花绿叶,还配有建筑小品、雕塑、水池喷泉,形成方便、安全、宁静、优美的居住环境,增添了居民居住生活的情趣。各居住小区之间还留有大片绿化地带或保留未开发的原始森林区。 

新加坡组屋小区是由政府统一投资开发兴建。而政府非常重视组屋小区规划设计并有经济实力去实现,并把组屋小区的规划设计与组屋单体设计结合起来,从组屋单体设计中将节省的用地提供给小区用于绿化及公共设施用地,从而创造出舒适优美的居住生活环境来。 新加坡组屋采用多层与高层相结全的设计格局,大多数为13~14层,一般电梯停的层数为一、六、十一层或者一、六、九、十二层,停电梯层利用走廊联系至各单元楼梯再步行一二层进入到各层住户。组屋底层均不作住宅使用,空着作为居民活动场所,有的用作服务设施,如幼托所、小商店、居委会和治安小组等服务管理性用房。同时,利用走廊和凉亭联系各栋楼宇,使居民在底层活动不受雨天的限制,将小区庭院绿化、建筑小品及店铺等有机地融为一体,并与小区的老年活动、文化活动等设施结合在一起,从而为小区居民提供安静优美的室内外结合的活动场所。 

鉴于低造价住宅开发的前提,组屋的户型标准并不高,每层的高度一般为2.7~3米,门窗上通常不另设过梁,窗户高度为1.1米左右。组屋有三房式、四房式、五房式和公寓式这几种类型,和国内的单元房差不多。三房式的组屋面积为65-70平方米,包括两间卧房和一间客厅;四房式面积为90-100平方米,包括三间卧房和一间客厅;五房式面积为110-120平方米,包括三间卧房,一间客厅,一间饭厅或者四个房间加一个客厅;公寓式组屋面积为140平方米,设施与五房式组屋相似,不过面积较大。组屋大厅小室,明厨明卫,由于气候炎热,居室尽量避免朝南,由一条长外廊组织10户左右的单元。 组屋结构采用钢筋混凝土扁柱框架结构形式,围护墙体外墙为空心粘土红砖或空心混凝土砖块(厚度为18厘米),内墙为12厘米厚的空心粘土红砖或空心混凝土砖块。室内由住户根据自己的经济条件、生活习惯等自行装修。 


2、私人住宅

新加坡目前约有私人住宅20多万套,类型有共管式公寓,私人公寓以及有地住房等。这些私人住宅主要是由私人房地产商开发,以市场价出售。政府方面由市区重建局(Urban Redevelopment Authority,简称URA)主要以土地的供应来进行调控,防止市场泡沫和过度投机。收入超过一定标准的家庭,只能从市场上购置私人住宅。 为了让更多的住户拥有私人住宅,政府一方面将现有的少量公共住房性质的公寓私有 化,另一方面,政府提倡兴建执行共管式公寓,以避免传统低密度房屋的扩张,节约利用有限的土地资源。执行共管式公寓是指一幢楼宇有多个业主,单元产权归个别业主,公共设施为共有产权。调查显示,私人住宅买家中,有六七成是组屋提升者,因此这一群体成为新加坡房地产开发商主要的销售对象。执行共管式公寓发展很快,每年供给1.2万至1.6万个单位。 

新加坡政策规定:执行共管公寓的买者必须符合一切HDB公寓购买者的基本条件,比如为新加坡公民,构成家庭核心,以及不可拥有其他私人房地产。申请者每月家庭总收入不得超过10,000新元。拥有组屋五年以上(中间不可有任何转售行为)方可申请购买共管公寓。一旦拥有了以后,必须在六个月内脱离原HDB组屋的所有权。共管公寓的购买者及其配偶永远不可以再直接购买HDB组屋。购房后前五年必须自己居住,五年后可将其出售给本国公民和永久居民,十年后完全私有化,可以出售给外籍人士。 

除了公管式公寓和私人公寓外,新加坡还有一种称“有地住房”的住屋,这是指独立和半独立式的住房,这种住房质量更高,价格更贵,每年供给约2000个单位。此外,还有称“排屋”的住屋。这两类住宅的量不大,购买者都是高收入者。 新加坡的《住宅产业法》还特别规定,只有本国公民才有资格购买“有地房产”,外国人可以购买不少于六层的共管公寓或私人公寓单元。若没有得到“房产控制官”的许可,外国人不允许购买六层以下楼房的公寓。


二、土地开发过程中的主要参与者 

参与新加坡土地利用开发过程的机构和个人包括:业主、开发商、投资商、规划师、建筑师、工程师、材料测量师、土地测量师、项目经理、主要的承包商、建造商、估价师、市场经纪以及产业管理经理。 

开发的项目多是业主、开发商或投资商发起的。这些人承担投资的风险,同时也享受投资盈利。他们聘请各方面的专家参与工程的策划与实施,雇用承包商和建造商,提供必要的资金。开发住宅的业主或投资商,如果其开发项目中有4个住宅单位或更多,需根据“住宅开发商条例”领取执照。 

1. 规划师包括两部分人。一是在私人行业就业的规划师;另一部分是为政府工作的规划师。在私人行业工作的规划师帮助开发商分析具体地块的发展潜力,获取开发许可证,并准备规划文件。在政府机构工作的规划师则提出土地利用和管理的框架,评价开发申请并准备开发的指导性方案。 

2. 建筑师提出建筑设计方案并提交开发申请。建筑师监督建筑工程,并负责建筑合同的落实。 

3. 工程师包括市政、结构、机械和电力等领域专业人士。他们负责其专业方案设计及监督方案实施。 

4. 材料测量师对造价计划提出咨询。他们准备建筑造价预算、投标的标书和合同书,评估中间付款的进展,并准备决算表。 

5. 土地测量师进行地界和地形的测量工作。

6. 项目经理是业主或开发商的代理人。其职责是计划并监督开发项目的实施,包括制定财政预算、评估设计,以及协调承包商的工作和提供各种咨询。 

7. 主要的承包商或建造商负责建筑和市政工程方面的工作。他们参与主要的建筑承包合同,与业主或开发商订立合同完成建筑的开发。同时,他们也参与分包商或材料供应商定下的合同。 

8. 估价师对房地产的租价和售价做出评估,分析开发的可能性与开发伴随的税务问题,并对不动产投资提出建议。 

9. 市场经纪对完成的开发项目的出租和出售提出建设,并负责物业的租售过程。 

10. 物业管理经理对如何有效的管理物业提出建议,分析物业的设计对维修产生的影响。他们也参与物业的租赁和租赁协议的签订。 


三、新加坡土地规划和管理 

新加坡面积仅为682平方公里,国土资源严重不足,为此它进行了填海工程。实际上早在19世纪,居住在新加坡岛的人们便开始了填海造地。而在过去的40年里,新加坡因填海增加的国土与总面积比较起来更具有相当的规模,填海工程使该国领土面积增加了100多平方公里,到2010年增加的国土面积已经累计达到160平方公里,并且还在持续。

新加坡城市形态发展与规划由国家发展部(Ministry of National Development,简称MND)主管,而具体的职能部门是城市重建局(URA)。新加坡的发展规划采取二级规划体系,分别为战略性的概念规划和实施性的开发指导规划。在1967-1971年期间,新加坡制定了第一个概念规划,即环状加卫星城方案。发展环的核心是水源的生态保护区,禁止任何开发活动;城市中心在南海岸的中部,将发展为一个国际性的经济、金融、商业和旅游中心;沿着快速交通走廊形成兼有居住和轻型工业的新市镇。一般工业集中在西部的裕廊工业区。 

20世纪80年代以来,开发指导规划逐步取代了总体规划,以土地使用和交通规则为核心,针对分区的特定发展条件,制定各方面细则,如用途区划、交通组织、环境改善、步行和敞开空间体系、历史保护和旧城改造等方面。 

1991年,新加坡重新制定了经济和社会发展的远景,形成了2000年、2010年和2020年三阶段的形态发展框架。新一轮概念规划的重点是建设一个具有国际水准的城市中心,并形成4个地区中心,完善快速交通体系、交通节点和商务园区构成的高科技走廊,提升居住环境品质,提供更多的低层和多层住宅,并将更多的绿地和水源融入城市空间体系,新加坡一如既往地贯彻“花园城市”的理念,很好地处理了城市与自然的结合。 

新加坡的土地管理制度基本类似英联邦国家的批租制度,在亚洲与香港十分类似。除少数历史遗留的私人永业权以外,没有私人永业土地,城市土地的开发利用基本上是由政府控制。新加坡的房地产开发经营机构和房地产市场分为两类。一类由"法定机构",属于半官半民性质的建屋发展局、城市重建局等经营,这些法定机构既从事社会公益事业的政策性投资经营,实行企业化管理,又具有一定的行政管理职能。法定机构按照城市建设总体规划的要求购买土地,利用政府和民间资金进行开发和经营,许多项目和工程通过招标委托给国内外企业进行建设;另一类由企业和私人经营。新加坡私人占有土地仅28%左右。私人也可以向政府购买土地,地价根据不同用途、容积率来确定。财政部设有土地估价师,先确定标准价格,然后由土地局公开招标拍卖。一般商业用地比住宅用地价格高10倍以上。用户若改变土地用途,政府将收取溢价费。 

新加坡的房地产产权形式分Freehold(永久地契)、999-Leasehold(999年的租用地契)及99-Leasehold(99年的租用地契)三种。政府向发展商出售土地有两种级别,即99年和999年。在规定年期内,土地可以转让、买卖,使用期满,土地使用权连同地上物无偿归政府所有,也可以到期续用,向政府申请按地价估值付费。 99年的使用权一般用于兴建中档的住宅,如新加坡的房地产商用以出售的共管公寓,相当于我国商品房中的所谓"高尚社区"。其大都采用单元式布局,比组屋的外廊式布局造价高,但功能更加合理。配套设施也更加齐全。公寓式住宅的售价要比组屋高出1-2倍,往往每套几十万乃至百万新元,所以只有中高收入的人才可能租买公寓。 999年的地契则一般用来兴建豪宅,如排屋(联排式别墅)或独立洋房和半独立洋房。由于建设成本高,所以地契价格也比较高。拥有999年使用权的通常都在好地段,比如有地铁经过,有的还可以观赏海景。高级住所区内建有大型游泳池,还有完善的康体设施,儿童 游乐园以及保安体系等。排屋小区多采用里弄式布局,一栋栋住宅沿不宽的道路在两侧一字排开,每幢住宅采用不同的风格和色彩。排屋每幢售价达几百万新元,只有富人才可能拥有。新加坡的独立洋房有一家人住的,也有几家合盖的,因而体量大小不一。由于占地多,价格比排屋售价更贵。

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