浅谈阿里巴巴集团的东南亚投资战略对本地商业地产的影响

by JJ Cheng 12 Jun 2014

众所周知,阿里巴巴集团-世界最大的电子商务平台公司,已与Singpost-本地国有控股的新加坡邮政签订了入股协议,前者将注资3.1亿新币认购后者百分之10的股份。

近年来,阿里巴巴旗下的旗舰购物网站淘宝网和天猫商城,革命性地改变了中国民众的消费习惯。消费习惯的变化导致了在全中国范围内,店铺线下消费量的普遍下滑。店铺销量的降低,也直接影响了店铺销售与租赁市场,甚至在某些地区,店铺售价仅于周围商品房售价持平。

如果阿里的投资战略对本地用户的消费习惯产生了同等的影响,本地房地产市场将会面临以下转变:

  1. 商用地产需求降低,闲置率升高。
  2. 办公地产需求增高,闲置率降低(更多的电子商务公司将会需要线下客服办公中心)。
  3. 仓库地产需求增高,闲置率降低(电商需要更多的进口量以及库存对于本地和东南亚销售的支持)。

我认为虽然这些变化是一种因果趋势,但并不会对本地商业地产市场产生实质性的影响。

  1. 首先,新加坡消费市场偏小,物流基建,市场营销的机会成本很高,投资回报不明朗,以上原因可能不会让阿里集团对新加坡本地市场有足够的信心。
  2. 虽然有通用语言,但是新加坡用户消费习惯偏向西方国家,阿里集团缺少对于拥有西方消费习惯用户的服务经验。
  3. 相比较而言,其他东南亚国家,例如马来西亚,越南和印尼,比较适合同为发展中国家的用户的消费习惯。
  4. 不同与新加坡,中国消费者钟爱电子商务,是因为他们能在网上远距离订购其他省市的商品。
  5. 截止2014年,我仍然不认为本地网络商铺吃掉了任何线下购物需求,他们只是部分满足了用户网购的需求。

但让我担忧的是,本地的高商业地产居高不下的租金和日益增长的薪资将有可能导致部分中小企业面临实体销售高成本的过高困境,从而转战网路平台。例如,位于Burlington square的一楼的店铺2013年每平方尺售价为2500均价(其中最高单价为4958元),与此同时,该商场上层的公寓售价仅仅为1400元每平方英尺,之间的价差高达1.5倍。

更多的详情,请浏览Burlington square的销售数据

于此同时,海外进口商品也将会参与本地商业竞争。阿里集团与新加坡邮政的合作将有可能让更多的中国制造商品涌入新加坡市场。战略合作将逐步提升新加坡买家对中国卖家以及对国际物流服务的信任度。部分依靠从中国进口转售的本地卖家将会失去以前的壁垒优势,甚至面临一些销售瓶颈以至于减少实体店铺的数量。

无论如何,网络购物是一个不可扭转的趋势。随着更好的基础设施建设和电脑普及程度,新加坡的年轻人将会越来越多地使用电子商务平台。而且,商业地产空闲率高也不完全是一件坏事,部分闲置地产可以用于假日经济酒店的开发,以缓解本地紧张的酒店客房需求。

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