使用公积金 CPF 购买房地产时,你应该知道的3个关键因素

by Lee Lee 12 Jun 2015


 

你的中央公积金(CPF)账户就像一个可靠的储蓄罐,但是你只能通过你的特殊账户公积金将其中的钱取出来投资或购买某些特殊的东西,例如卫生保健等。

 

 

你主要使用公积金购买房地产,这是签约房屋贷款的一部分。每年成千上万的新加坡人使用普通账户(OA)中的公积金购买新房地产、转售房屋、发展局(HDB)公寓和私人房产。

 

当你使用普通用户的公积金购买房地产时,你应该知道使用公积金的方法,用途以及它会对你产生什么影响。

 

以下是你使用公积金购买房地产时应该知道的3个关键因素

 

 

1.你可以将公积金用于许多房地产相关的项目

买房时,许多新加坡人对普通账户公积金的理解和认识还很简单。你可以将你的公积金用于三种常见的用途。

 

所以如果你还不是很了解,那么以下就是普通账户的公积金的用途:

 

你的首付:你可以将你的普通账户公积金作为房产的首付定金。根据你是否进行HDB优惠贷款或银行贷款,你的首付可以是(在“理想”的情况下):A) HDB 贷款:10%的房产购买价格或市场估值(两者中更低的价格),B)银行贷款:20%的购买价格或市场价值(两者中更低的价格,5%的现金,15%的中央公积金CPF)

 

你的房屋贷款:你可以使用你的普通账户公积金来支付每月房屋贷款(包括HDB贷款和银行贷款)

 

你的费用:你可以用你的普通账户公积金支付任何与购买房产相关的费用(例如:法律费用、印花税等)

 

你的家庭保护计划费用:你可以用你的公积金支付年度家庭保护计划费用(HPS),这是HDB提供的抵押贷款保险计划,该计划是用于死亡或永久性残疾时无法偿还贷款的财产的情况。

HPS的注意事项:如果你有一生或全期的资助保险并且该资助能覆盖你全期的房屋贷款或一直延续到65(两者中时间较短的那个),那么你可以免除HPS

 

 

 

2.使用公积金购买房产时,公积金存在使用限制

这只说对了一半。如果你使用优惠贷款购买一个新的HDB公寓,那么你购买房产的公积金没有使用限制。

 

那么你可以使用多少公积金呢,你需要考虑以下两个上限:

 

估值上限(VL):估值上限是购买房产的购买价格或市场价值中更低的那个价格(例如:如果房产价值550000新加坡元,购买价格580000新加坡元,那么估值上限为550000新加坡元)。你可以用高达估值上限的普通账户公积金作为首付,或用于偿还你的房屋贷款。

 

取款上限(WL):取款上限规定了你可以从公积金中取款的最大金额。目前,你可以取到120%的估值上限的款额(例如:如果房产的估值上限为500000新加坡元,那么取款上限为600000新加坡元)。如果你超过取款上限,你需要用现金偿还你的房屋贷款。

然而如果你属于以下类别,那么你就受到HDB估值限制:

 

购买房产的类型:             适用估值上限(VL)?    适用取款上限(WL)?

私人房产(银行贷款)      Y        Y

HDB公寓(银行贷款)       Y        Y

HDB转售公寓(HDB贷款)               N       Y

如果你达到了估值上限或者取款上限将会发生什么事情?

 

这是回答起来有点棘手,但是你可以在下面找到答案:

 

如果你达到了估值上限:如果你55岁以下并留出一半的普通账户公积金的最低金额(MS),目前是155000新加坡元,那么你可以继续使用普通账户公积金偿还房屋贷款(你可以将特殊账户SA中的资金计入最低金额MS)。如果你55岁以上,那么你只能使用留出一半的最低金额之后剩下的普通账户公积金。

如果你达到了取款上限:取款上限适用于银行贷款购买的房产和HDB转售公寓。目前,它是120%的估值上限(例如:如果你购买价值500000新加坡元的房产,那么取款上限是600000新加坡元)。如果你达到了取款上限,并且你还没有偿还完房屋贷款,那么你需要支付现金。这是你可以使用的普通账户公积金的绝对上限。

 

 

3.当你55岁以上,你可以抵押你的房产

当你55岁时,你的公积金账户会发生某些变化。你可以将普通账户和特殊账户(SA)结合成你的退休帐户(RA)。你仍然能够保留你的普通账户,但是如果你结合普通账户OA和特殊账户SA之后没有达到155000新加坡元的最低金额(目前的金额),那么普通账户里面只有5000新加坡元,

 

例如:

 

如果你55岁时,普通账户中有100000新加坡元,特殊账户SA中有30000新加坡元,那么你总共得到130000新加坡元。

 

当你55岁时,5000新加坡元将计入你的普通账户OA(因为你没有达到最低金额MS),剩下的125000新加坡元将计入你的退休账户RA。那样你就没有多少公积金可以用于偿还房产贷款了。

 

但是如果你抵押你的房产,那么你仍然可以使用公积金来偿还你的房屋贷款。你可以将你的房产抵押为高达50%的最低金额,目前为77500新加坡元。

 

当你抵押你的房产时,那么你可以从你的退休账户RA中拿出更多的现金。

 

如果我们使用上面的例子,那么下面是你可以从抵押你的房产中获得多少公积金:

 

最低金额=155000新加坡元

 

50%的最低金额抵押 = 77500新加坡元

 

退休账户RA余额=125000新加坡元

 

普通账户OA余额=5000新加坡元

 

抵押金额=125000新加坡元 - 77500新加坡元

 

用于房产的总金额=52500新加坡元(47500新加坡元+5000新加坡元)

 

当然,在你抵押房产之前,你应该记住你抵押得到的金额取决于你的HDB季度平均中等转售价格(HDB)、估值价格(私人房产)、任何未偿还的房屋贷款金额和你/合伙人的公积金的使用情况(如适用的话)

 

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author Lee Lee (Head of Marketing Director and press) any mistake and correct leelee@propquest.sg)

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